一：案例考察越多项目死的越快！开元棋牌app商业地产暗黑法则
可参考复制指数▲▪▼○▪-：一颗星▷▲，这么大的面积…○▷△，能做出这么纯粹的二次元主题■●◁●，瞻仰一下就好了•▽-，想抄作业基本上很难▲•。
她一定忍的很辛苦才没有骂我△□▲▼●。GRANDTREE似乎在复制上更简单一些••★▷▷○，把一个近郊项目做成了旅游景点…●▲▼◆，但第一对地理与区位有一定要求=▽-◆□，品牌合理○▷•◇！
或者心一横▽▷=◇▲▼，豪取百家之长◆▷•□□◇，每个都抄上一点•…▽•=开元棋牌原味冻干咖啡粉。，却由于缺乏系统的定位与认知▽◇▲•，最后变成了一个大杂烩★■◁▷。
但空间与动线组合过于复杂★-□▲★，这就是为什么商业考察不要单纯的求新求酷☆○，十分精致的小商业街▲★☆△•=，作为朋友◆☆…○！
国内最成功的二次元商业•▼，潮男潮女的聚集地=◇，年纪超过35岁都不好意思进门▪…▷-…▼。
前滩太古里刚开业时●▼◁◆●，很多商业人感叹规划与布局都充满了想象◁…，觉得自己可以学习一下
围绕中端偏上消费群体打造开元棋牌app下载…◇■▽•，空间雅致=•，特别是当夜晚来临▷◇•◁-■，而是来自市场的的发展与积累◁○○◆▷.当时我还写了篇文章◇▪★，但主题与业态层面无法复制=…◆•■…，还要有极高的招商与运营能力=◆=…●。提供了从早到晚的消费场景○★…•=。设计概念的博览会○▪…▲，地下主题空间创意不错▪…△▼，和建筑设计是强关联的=•●▲○▼。
商业主题也是项目考察的重点●…△▼◇□，然而主题受到市场特征以及消费行为的直接影响▲■，一个适合一线城市中心区的主题=◆•--，放到三线城市可能就缺乏发展基础□▲▽▼。
可参考复制指数●▷●▼：四颗星■△，它提供了一个可能★◁△，就是社区商业◁▼○，并不见得全是柴米油盐=△，也可以有格调与社交★▽▪，时尚与烟火气完全可以完美的融合◁○=。
齐白石有一句很有名的话▷•：学我者生●◆◁◇，似我者死-----这句话是不是他说的没有确切的考据☆▪-◁，但里面的原理很值得深思□•。
可参考复制指数★○△◆▼：三颗星•▼☆◇▼，位置优秀☆••，区域消费潜力旺盛■▽▽，嘉里的东西都是属于魔鬼在细节里△•▽▷••，看着好像简单…▲▲★▷▷，真要学习会发现难度极大△◇…-•★。
第一水泵厂厂房改造的精致型社区商业-=□▷▽，老破的菜市场焕发的新生■☆▲，时尚沙龙■-▽○▼…、小酒馆◆•=▪•、特色餐饮等构成了惬意而休闲的氛围△▽，工业风与现代气息融合-▼▼☆▼，仿佛穿越了历史与现在●•◇。
而商业顾问讨厌的原因是--◁◆，因为发展背景◇……=、消费群体••、企业资源●▼☆、以及运营模式等的不同▽□，大部分项目从逻辑上来说都很难照抄•▪■□•。
原太平洋百货改造□▷，国内少有的把女性主题做的既纯粹干净■□□•□☆，又充满浪漫气息的商业★•，想看漂亮小姐姐的首选之地之一▽▷◁-●-。
但周边属于浦东最高端的国际社区-◆○▽-，既有情调又有烟火气●▷★-◆◁，话题性十足■▪▼，但学的像的屈指可数-◇■。
可参考复制指数☆…▪◆△▲：三颗星○☆…◁○，区域消费能力很强△-，原始建筑规模较大★○☆=▪，有足够的面积来承载商业概念◇…▼◇。
与创趣场一个团队■▷--一：案例考察越多项目死的越快！，二次元氛围浓厚■◁★…，内部空间清爽有趣★-■▪●，各种手办…◆☆□▲、动漫与吃谷店琳琅满目••▪。
可参考复制指数◆◆•○：四颗星-▷▪▼，无论哪个城市都有很强的参考性▪▽●，特别是对于市中心的小型街区改造-▲▼，但要注意对于氛围的打造及品牌的管控▼□=…◇。
但新项目▷…，人流虽然不大☆▪•▪□，而要多看看那些历经时光而风采依然的商业◁…▪▷△，而且=▽△▪◇，但实际上它开业已经六年了■◇▽，项目区位极其优秀◇★▲▷☆■，既有城市的现代味道•▷★▲，然后开设计会时◆○■▽，它的成功传递了一个非常重要的信息▷…★■□▽：创新不是虚空造牌▷◇-◆▲▽。
设计师喜欢的原因很简单△◇▽●△，样本都给出来了▪△▪▷▲，只要土地面积容积率差不多☆•，照样抄一个的难度肯定比重新设计一个小•○☆△▷，反正设计费都是那么多□○▪●•△。
原上海航海仪器总厂改造•▷◁-，每一栋建筑都找了一个知名的设计师◁○=◆□…，一开业就被称为了设计圈的圣地••▼▽，业态以餐饮为主★▽◆，艺术性极强☆▪○•☆■，绝对的打卡圣地■◆。
精细▪△，他们既是历史▼○，在灯火辉映下■◇…☆，
项目当然很有特色▷▽，业态与定位吻合◆○•□…，可参考复制指数□▽…■：三颗星▪○，同时未来的运营情况也难以预测■▷◁■◇▼。教科书式的大盒子设计▪▷…◆=，雅致◁…▷=○，曾经有一个业主▼■•▼◁。
我见过很多业主◇○▽◇，在做一个新建或者改造项目时▪•▼○■，到处去看各种案例☆…◇☆，觉得这个也不错-▲•，那个也满好●★▪•○▽，最后眼花缭乱之下◆▷▪■，要么立地飞升-□▼○●，要么道心崩溃★▪。
缺点也十分明显◁▽▽=◆，受天气影响较大•★●▽★△，特别是雨雪天气对于行走不是很友好▲◇★▪▽▷，全街区型的建筑形式下=▽△，高区可达性较弱•▷，对于业态也有很强的限制☆•▼●▼。
我很诚恳的说•●=◆▼■，我这人比较博爱…▷☆•，如果以个人喜欢为标准--，你可能要在这里住上十天半个月的◁◆◆◆。
可参考复制指数•●▽•：两颗星◁=★△☆□，文化◁★▽▼▷、运动与时尚的结合可以借鉴•■…•■▪，但最重要的精华部分在黄浦江畔●●△▼◇，想COPY的话你得先找一条水岸□•★。
而GrandTree所处的武藏小衫有其特殊的背景○☆■▷▲▼，周边大多是年轻的高收入客群◇□▲，日本特有的家庭主妇文化★△，使项目即使是在工作日也不缺乏驻留的客群○☆◇●★。
可参考复制性▲-： 两颗星•☆○□■，还是上海人的旅游景点△▲=■■□，业态配比也属于高品质社区商业的典范▷…▼▷，非常激动□◆★▲•，我觉得自己简直是太负责任了▽▷•，那么单纯的抄作业往往东施效颦•□▷…，一定要做本地化的调整与处理□▪◆•▽。商业考察是个很有效的学习方式◁△，以及把公园建到楼顶的Miyashita Park等○△▽▪，对于文化的理解也非常深刻▼□=◇▷，
当然值得看的项目还远远不止这些◁▽=△•，个人认为■△•■▲，上海的商业无论是从概念●•-•▼、档次还是主题等各个层面的丰富度都是全国首位○▲○▼•▪，没有之一◁▷▽☆▽，但也正是因为项目太多且形式多样◁□•▽★◆，所以在选择时要有目的性=■☆▲。
她在电话那边沉默了一会儿○▲●=-▲，估计是稳定了下情绪-•…◇●◆：让你推荐两个项目▼▷○◇，你怎么这么多问题•△▼■◆▲？
围绕现代生活模式打造◇◇=…，内部空间多变但不复杂•◆★，业态配置打破了传统的业态集聚原则◆▽•□△-，围绕消费场景的转换来进行布局=▽，业态关联性富有创意•◆开元棋牌app商业地产暗黑法则，具备很强的日系特征•●，高区餐饮区无论是空间还是品牌都很有特色●▲。
中日的社会环境和消费习惯的差异▽▪，决定了项目发展不可能原样照抄★▲…▷，但从理念上●▼•=○▼，GrandTree有很多可以借鉴的地方▷◇◁，例如以家庭生活为主线■○▪•…◁，宁愿牺牲面积也要提供更舒适的氛围★●□○、精细化的小空间处理△■▪◁■□、无微不至的服务细节等•△□•，就是发展模式以人气为先=▷，而不是以传统的租金导向▷▲●。
它的一层完全打破了传统的商业布局▪◇◆•■□，没有采用传统的高租金零售业态=◆-▷，而是采用了一个超市作为主力店▼◇★△，在西区还设置了一个小型餐饮街区…•☆◆☆■，中间的业态也是以时尚杂品及甜品烘焙为主•★。
我接着问▪◆□◆▷：你的项目在什么样的区位▷△-？面积多大▷■□☆▪◁？容积率多少-■？盒子还是街区-■◆？持有还是销售▪•◁★☆☆？定位出来没有•◆◆=○？初步方向有几个◁■▪-▼=？想考察的是整体逻辑还是主题空间……………
不仅要求对分片区主题的精准把控☆••▽，第二要有精准的定位与强大的招商运营能力□▪。流程管控难度很高=△，可是商业主题与业态布局▼•。
商业地产中有一种•…★“创新焦虑症-▽◆▲•”★★☆，似乎一个项目■▪▼■•◁，如果不做点别人没做过的•▼，心里就没底◇○。
内部空间与外部环境有良好的交互■■=•▷，在运营一两年后迅速的衰落•=，内部街区的景观打造舒适雅致◆▪，这一类项目的优点是动线比较灵动▷▪…■=■，在去日本考察了一圈回来后…★○••◁，有点费钱-▪▽！而不是单纯的表象-▷、业态和品牌○◁▼☆◆。动线清晰而不枯燥▲●★★。
也是未来▪▪○◇•。招商运营能力要求很高★▪。
内部空间精致▲-，但借鉴的的应该是逻辑与理念=▪…=，但营收水平也跌落到了难以忍受的地步▲▽◁•□。特别是小空间处理有鲜明的嘉里特征=■，建筑与自然的互动和谐而交融○◆○▷◁，游逛起来非常有味道•■••。从诞生起就被无数△○“天地•◁■-◆◆”所学习■○☆▲。
可参考复制指数••：四颗星□●，虽然没有很酷炫的主题▽•▼▪，但是内部各个空间都有精巧的设计◆◁，品牌配置也十分时尚△▪=△■。
又有生活的烟火气息☆★•○▷，
或者即使依然生存◁•-☆▲★，可参考复制性-=-：三颗星●▷■-★☆，围绕定位精准打造项目的理念值得参考■◇■◁，当然☆○，当然可以作为相互的借鉴○▷，每到周末从小年轻到老阿姨纷沓而至•△☆，不同能级的城市之间的商业■▽☆▪○◇，最后极有可能起到副作用●◆-▼◁。
另外GrandTree敢于创新-★=△▪，还因为它的发展商是7&i集团▷■▼▲▼，旗下拥有seven-11-○，伊藤洋华堂■▽、西武百货▽=、SOGO等多个商业条线■●▷▷▼，商业资源极为丰富…▲◇。例如在一层降低了零售比例后△○=△，二层的Closet & Mirror引入了集团自有的 SEIBU SOGO百货是■-★，以及大量的关联性本土时装品牌与饰品☆……☆。
这一项看着很容易■◇★◆，考虑到国内的商业环境◁□■，如果一层不能提供足够的租金=▲，就会导致着其他楼层的收益压力增大=▷○-■•，这就意味着必须有足够的人流与消费为基础○□■=••，才能支撑二楼及以上的招商与运营-=■□。
ONE BANGKOK是在深刻思考了城市与商业的关系后◇▲◆■☆◇，对于这些主流趋势进行了系统化的汇总与诠释•◁■○◇。
泰国的ONE BANKOK被成为创新商业的典范○•，这个拥有包括五座高端办公楼-◆▼▪•△、五家奢华及生活方式酒店…△-□、三座高端住宅塔楼□◆□▽○、18万平米的活力零售空间的巨型项目☆□☆▪▷。被称为城市发展与运营的典范□■■-=☆。
以餐饮与轻餐饮为主的业态组合◁◇◇-，往往有特殊的发展背景=■，发展背景特殊◁▽。
比起设计的美轮美奂的GINZASIX●=○▲▼，充满了未来时尚的 HARAKADO■△▼▼▼。
创新当然是必要的☆=，但所有的创新都是基于市场逻辑与消费发展-□■▷-■，并在这个基础上衍衍生与进化出新的需求◆☆，而不是凭空造出来的▼▪○○•☆。
精致型社区商业的典范□•，对于生活与社交都有了良好的兼顾▽-■-，特别是高挑空的室内集市▲•◇，在近期的商业中是一个极富创意的创新点●-▪▲。
老丹◇◇★◁，江湖又称丹总□■，一个喜欢说实话的商业老炮□◆■★◇，爱好户外与美食○▷◆□▪●，十五年商业地产一线从业经验□☆☆★▼▽，曾参与国内多个知名商业地产项目的定位★▪•、设计☆▲、招商与运营◁-△，中购联专家委员会委员▲=…，IFFRE常务理事▷-▷，联商聘讲师•◆。
上海有太多的商业项目值得看一下●-，我挑选一些比较有代表性▪▪□◆▪◆，也比较有特色的项目开元棋牌app下载-●▲，可以作为上海商业考察的参考★▷◁◇△◆。
内部多个小广场形成了人群活动空间▲▽□，海军俱乐部的翻新是一大亮点•▽…■☆☆，游泳池变成了打卡景点-◆◇，哥伦比亚俱乐部改造成了茑屋书店•▼▪，艺术气息浓厚△•，第一期略显平淡△☆□▷，随着二期开业氛围有所提升▽•○•。
在2019年我们做的一次全国性商业研究中=▼◇，发现国内市场做街区式商业…◆，客户接受度最高的是深圳▼□●▷、珠海-▷=□、厦门等珠三角地域★◇=▽=，因为这些地区的户外可消费时间比较长△▼□•。
One Bangkok 是城市生活的首选目的地☆■-，完美满足每一种生活方式的需求▲○▷▼-。
我告诉她•△•○▲，上海有核心商圈及次商圈快30个…▲◁，3万平米以上购物中心接近400个■◆•，还不算难以计数的各类商业街区及旧改项目◁◁=••▲，你不告诉我具体的考察目的◇◆★，我怎么推荐▪☆▽▪？
可参考复制指数•…=★▪•：四颗星△◇▪▪，定位亲民且有烟火气●◇•◆•，建筑空间简约实用▼=•□•，在生活与情怀之间达到了完美的平衡▲■，但是在学习时要注意业态与品牌有鲜明的上海特征▪○=□☆。
可参考复制性◆▽☆：三颗星-▽，看着简单的动线与自然与地貌的结合非常考究=▲◁□，品牌也十分精致时尚-◆□▲，同时还与地区文化有良好的融合○◆-△。
当然喜欢和讨厌也不是绝对的==…◇★•，设计师节操高一点-•△□○，或顾问团队节操低一点-•▲▪☆，前面的立场就可以互换了▷•-=☆。
以前有过一个笑话□▽▷◇◆，说在业主要求中-◇，设计师最喜欢的◆▷◇•…■，和商业顾问最讨厌都是同一句话=-□：你照着这个项目给我来一个•▪！
熙领（上海）商业管理有限公司□-◆，社区商业与城市更新专业化团队■△，核心技术团队均有多年国内外商业研究●▪☆、定位▷•◇、建筑和空间设计△△●、以及招商运营的全过程经验●▪○▲★，近年来成功操盘了多个城市更新与改造项目▲•，获得了良好的社会影响与经济效益☆★☆•…=。
特别是创新型的项目○▼△=★•，利用率高▼●•■■，应该算是来福士系列中最值得看看的项目△▽□。明确的告诉大家☆□◇▪▷：这个项目的建筑与空间确实很酷◆•，依然花了一天的时间和设计师讨论▽●▼▲：这些年有太多红遍朋友圈的商业=▽！
可如果没有一个合理的模式与方法…○，业态均衡▷○，但定位精准▪●▼■▽▽，时尚与潮流感都很强◆▷，
可参考复制指数★○：两颗星•△=，南京路巨大的人流支撑了消费☆=☆▷▪，上海浓厚的二次元市场提供了足够的品牌支撑★■▷，更适合一线和二线上城市○…，对于商圈也有很高的要求△•。
可参考复制指数◇▼◁●：四颗星•△▽○▼，教科书式的业态分布◆■，注重生活场景的串联△=★◆▼，没有太多噱头▪★▽▽，周边居民消费复购率高-▲。
内部空间雅致▲…▷▲•，色调清爽★……，主题与业态分布协调合理▪◇=◁▪，虽然是分两个区▽▼-•△，但游走起来毫无割裂感△=▪，B1的飨食里是国内最具特色的食集之一■□=☆。
单纯从它的理念上•■▪◇，没有什么新的名词★◇■，核心还是针对生活模式的升级以及消费场景的再造★•。致力于让艺术与文化成为共享语言□=工作领导小组召开会议开元棋牌县委党的建设 3月28日下午…，县委书记姚飞主持召开县委党的建设工作领导小组会议◁▪，深入学习贯彻习关于加强党的作风建设的重要论述•，传达学习中央及省委•■、市委党的建设 更多 工作领导小组召开会议开元棋牌县委党的建设，，并采用了真正的绿色与可持续发展模式▽△▼■。
可参考复制性…○■★▽：两颗星○▲▪■◁•，地处淮海路-▲□■□◁，业态与品牌都精挑细选★-☆◇◇▷，不仅要求对女性需求有深刻的理解▽◆，还要有很强的消费群体支撑◁…。
老是老了点◇☆，但依然人头攒动▲◇☆▼•，一个项目的收益都够独立上市标准了◇■•=□▪。完美的融合上海的历史文化与现代时尚◆△=▲▪，并且跟随市场发展一直再更新…★。
日本有个商业叫做GrandTree▽▽▲▽，曾经在朋友圈红极一时☆□◆△○•，是国内社区商业的必学案例=▼○◆•★。
上海有很多调性非常雅致的商业◇◁☆，首先是消费足以支撑这种调性◁★，其次是有足够的品牌来填充项目□□。
想象一下▷•★▽，把刘亦菲的眼睛…-△▼◁☆、迪丽热巴的鼻子=☆•、陈都灵的耳朵▷…••▪●、舒淇的嘴◇□☆、林青霞的下巴都安装到一个人脸上--产地都非常出色◁○◁●，但效果可能很惊悚-◆。
老项目-▼★◇○，是指那些经历了一段时间还能保持了稳定的运营▽○…▽▪，甚至历久弥新▼◇▲○◇■，依然充满了生命力的项目-▼○●△。
业态与品牌均衡•▽•▷■，有的项目在建筑层面上可以作为参考◇•▪○，品牌质量很高●◆◇=▼▷。提袋率与坪效都十分出色△▷△□■☆。国内在各个层面上都能与之对标的项目似乎还没有一个□◁…○。
环境雅致▪…○，室内与自然有良好的呼应★□▼◇…□，江景一侧调性十足●△▲●，艺术气息浓厚△○•，真正体现了城市中的松弛感●☆▽。
我曾经工作过的一个项目■▪◆●▽，是国内最早采用BLOCK形式建造的街区型商业设施•◁，因为当时项目既新颖又成功◆•☆••▽，吸引了很多考察者▼△。
同样是小资风格的特色商业○▪▪▷，在上海可以选择咖啡…•▼△◆、轻餐■■●△、甜品△★、烘焙以及日料等来营造氛围▽□=▼□，要是在一个三四线的小城市•★▼-，依靠麻辣烫和低端奶茶显然达不到预想的效果▪▽…。
